Le compromis de vente est un contrat synallagmatique de vente. Il matérialise l’accord entre la chose et le prix. L’acheteur s’engage à payer le prix au vendeur qui s’oblige à transférer la propriété de son bien.

C’est un contrat écrit qui prévoit pour chacune des parties des obligations. Pour être valable, au risque que l’une des parties réclame l’annulation de la vente, les engagements doivent être justifiés.

Aussi, même si rien de vous y oblige, je ne peux que vous conseiller de passer par un intermédiaire pour valider les termes de votre contrat de vente. Seuls les agents immobiliers, avocats et notaires sont aptes à rédiger les termes d’un contrat de vente.

Les risques sont nombreux : demande d’annulation du contrat par la partie adverse, non-respect des obligations légales, condition non réunies, défaut d’information (incomplète ou erronées), absence de garanties le cas échéant, obligations non formalisées, etc.

Je vous propose de passer en revue les dispositions principales que

Différence entre compromis et promesse de vente

Vente d’un lot de copropriété, quelles obligations ?

Le vendeur d’un lot en copropriété (appartement, parking, cave) doit fournir à son acquéreur un des documents d’informations :

Information de superficie (loi carrez)
Diagnostics immobiliers
Informations liées à la copropriété (découvrez dans mon guide sur ____________)

Références : Loi ALUR du 24 mars 2014

Vente en copropriété et charges courantes et exceptionnelle (travaux), qui paie ?

En plus du prix de vente, les parties doivent décider entre elles, si le vendeur cède ou demande le remboursement des avances de trésorerie. Initialement, les avances étaient remboursées au vendeur. Maintenant avec le vote en assemblée générale d’un fond travaux depuis la loi ALUR, tout est possible !! La règle veut que vous ayez informé votre acquéreur de votre situation comptable au regard de la copropriété et des futurs appels de charges. La loi toujours, prévoit que celui qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds émis par le syndic de l’immeuble, est redevable du bon paiement de l’appel de charges. En revanche, il parait nécessaire de préciser qui paie quoi, si le pré-état daté vous renseigne sur des futurs appels de charges exceptionnelles pour régler des travaux votés postérieurement. De même, il est utile de préciser comment la loi s’applique, si entre la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis) et la signature de l’acte définitif de vente, une assemblée générale des copropriétaires se réunies et comment cela affecte. Dans la réalité, votre acquéreur peut avoir des difficultés à vous régler une somme supplémentaire, en complément du prix de vente. Surtout si celle-ci n’a pas été prévue au départ. Car il aura déjà investi la totalité de son apport pour l’acquisition de votre appartement. En tout état de cause, les informations financières liées à la copropriété, doivent être clairement indiquée dans l’avant-contrat et les engagements concertés, afin de maintenir les fonds détenus par le Syndic, pour assurer le paiement des charges exceptionnelles de copropriété, en cas de travaux.

Le délai de réflexion de l’acheteur

Votre acheteur peut dans un délai de 10 jour calendaire, qui suit la notification du contrat de vente pour chacun des acquéreurs, demander l’annulation de la vente sans motif. Il est donc inutile de forcer un acquéreur qui ne veut pas acheter, à signer une promesse de vente, car celle-ci occasionne des frais. Ce droit est acquis pour un acquéreur non professionnel pour l’acquisition d’un bien à usage d’habitation.

Référence : Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13 décembre 2000

Les conditions suspensives, qu’est-ce que c’est ?

Ce sont toutes les conditions qui doivent se réaliser pour pouvoir signer la vente. Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, cela suspend la vente. La vente se trouve annulée et ramène les parties à leur situation initiale, avant la signature des engagements. Les obligations des parties étant purement et simplement annulé. Chacune reprenant sa liberté, sans pouvoir exigée de l’autre une compensation.

Votre acquéreur bénéficie par la loi, d’une condition suspensive de prêt. C’est-à-dire qu’il doit pouvoir trouver un financement pour acquérir votre appartement. Les termes retenus pour la rédaction de cette condition d’obtention de prêt son importants car elle impose des conditions de formes pour que l’acquéreur puisse l’évoquer en cas de non-obtention de prêt. Elle l’oblige à remplir des conditions, s’il souhaite utiliser cette condition, seule possibilité d’annulation pour lui une fois son délai de réflexion passé.

Il ne restera plus qu’à vérifier que chacune des parties à remplies ces obligations avant de pouvoir signer la vente définitive chez le notaire.

Une question ? Postez là en commentaires, pour obtenir votre réponse.