Tout le monde ne parle plus que d’immobilier pour investir. A tel point qu’il est présenté aujourd’hui comme LA SEULE SOLUTION d’investissement rentable. Cette tendance est d’autant plus marquée, qu’elle est relayée par des formations accessibles en ligne, qui vous promettent de devenir rentier, créer des revenus passifs ou encore multiplier les appartements en partant de zéro. Tous ça sans vous en occuper et en vous libérant de votre activité salariale.

Pourquoi choisir d’Investir ?

Qu’est-ce que l’on entend par investir ?

Investir, c’est placer de l’argent avec pour objectif de multiplier sa mise de départ.

Si 1 € rapporte 2 €, alors l’investissement est très rentable

Et si 1 € rapporte 100 €, alors il serait dommage de passer à côté de cette opportunité.

L’investissement, implique de faire l’acquisition
d’une chose matérielle comme un bien immobilier, une œuvre d’art, l’achat de matériaux précieux comme l’or, un objet rare, etc.
ou d’une chose immatérielle comme des actions en bourse par exemple.

Puisque à ce jour, 1 € placé sur un compte épargne rapporte 0,01 € à l’année,
Les français recherchent d’autres sources d’investissement que les produits d’épargne bancaire classique.

Un fois le bien amorti, vous pourrez au choix continuer de percevoir un revenu, dans le cas de l’immobilier : un loyer, ou choisir de revendre votre bien.

Le crédit immobilier est un formidable levier pour investir dans l’immobilier

D’abord car les banques françaises ont confiance dans ce produit d’investissement. Elles prêtent donc à des conditions très avantageuses, entre 1 à 2 % de taux d’intérêt.

Si un investisseur choisi d’acheter un appartement sur la base de sa rentabilité, entre 3 et 8 %.
Celle-ci étant fluctuant suivant le marché local et l’attrait pour ce type de bien.
Paris capitale est la plus chère commune, car la plus demandé, en conséquence, la rentabilité est inférieure à 3 %. A contrario, les grandes villes de province affichent des rentabilités comprises entre 6 & 10 %.

La rentabilité brute en Ile de France est comprise entre 3 et 6 % valeur locative
– 1 à 2 % de taux d’intérêt du prêt bancaire. Soit une marge nette de 1 à 5 % avant imposition.

Par exemple :
Paul achète un appartement à 200 000 € qu’il met en location pour 850 € hors charges / mois.

Soit une rentabilité locative brute de 5,1 % (850 € x 12 / 200 000 €)

Son revenu est de 850 €

  • 940 € mensualité de remboursement du prêt (sur 20 ans au taux de 1,25 %),
  • 200 € de provision d’impôt sur le revenu locatif,
  • 100 € de provision pour charges de copropriété,
  • 60 € de provision pour taxe foncière,
  • 40 € de provision pour assurances et divers.

Donc la différence entre le loyer et les charges liées à l’acquisition est de 490 € / mois
En contrepartie, il capitalise sur le remboursement de son prêt, à hauteur de 740 € / mois (940 € – 200 € d’intérêt)

Ici 1 € = 1,5 €
Son gain net est de 248 € / mois.
Autrement dit, au lieu d’investir 490 € / mois, soit 5 880 € / an
pour gagner 59 € sur un compte épargne
il génère une capitalisation nette de 2 976 €.

La barrière à l’investissement

c’est votre capacité à assumer les charges liées, ici 490 € / mois

Comment Gagner de l’argent ?

Alors est-il possible de gagner de l’argent en partant de zéro ?

La réponse est oui, vous pouvez profiter d’un effet de levier que j’ai décris dans cet article ici

Nous l’avons vu plus haut, investir c’est avoir en vue de récupérer un bénéfice, quelques années plus tard, après avoir capitalisé suffisamment pour couvrir les frais liés à l’acquisition.

Est-il cependant possible d’engranger une plus-value rapidement ?

Oui, voici dans quels cas il est possible de réaliser un gain :

Lorsque les prix de l’immobilier montent

Attention, je parle ici d’une vraie augmentation : au minimum + 10 % pour couvrir les frais d’acquisition, appelés communément frais de notaire qui sont d’environ 8 %. La hausse peut vous permettre de ne pas attendre la fin de votre crédit pour revendre, et ainsi profiter plus tôt des fruits de votre investissement. En l’occurrence, vous bénéficierez directement de la hausse de prix en augmentant votre capital.

Par exemple :
Michel achète un appartement 100 000 €.
A cette date, il lui reste 90 000 € à rembourser sur son prêt immobilier.
Si le marché monte et valorise son appartement à 110 000 €, en cas de revente, il en retire 20 000 € contre 10 000 €.

Investir dans des secteurs qui sont amenés à augmenter, c’est profiter du meilleur effet de levier possible, celui du marché.

Si la valeur du bien a augmenté suite à la réalisation de travaux

En effet, rénover peut revenir de 500 € le m², si vous réalisez les travaux par vous-même,
à 1 000 € jusqu’à 2 000 € (en rénovation totale), si vous faites faire par une entreprise.
Le meilleur moyen d’en profiter c’est encore de créer de la surface lorsque c’est possible pour un bien hors copropriété. Si le prix moyen du m² sur le secteur est de 5 000 € et que cela vous en coûte 2 000 € de le créer, vous empocherez la différence.

Si le bien que vous vendez est différent de celui que vous avez achetez

Je vous voit tout étonné et bien oui, il est possible de transformer un bien. Cela nécessite une certaine expertise et une autorisation préalable.

Il vous faudra obtenir une autorisation d’urbanisme en cas de modification portant sur les éléments extérieurs du bâtiment ou en cas de division foncière. C’est le cas notamment, lorsque l’on sépare une partie du terrain pour le revendre à un tiers. Vous permettant ainsi de vendre 2 biens différents.

Si le bien que vous avez acheté est en copropriété, il vous faudra demander en Assemblée Générale des copropriétaires, une autorisation pour d’éventuels travaux et prendre en charge une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété le cas échéant, si vous entendez transformer un local en logement d’habitation

Attention à prendre en compte la taxe sur plus-value

En cas d’achat/revente pour être totalement exonérer de la taxe sur plus-value réalisée :
il vous faudra habiter dans le bien pour revendre votre résidence principale.

Après 5 ans, pour avez également la possibilité de profiter d’un forfait travaux, équivalent à 15 % de votre prix d’achat, qui viendra en déduction.

Exemple :
Jean achète un appartement un studio dans les Yvelines à 100 000 € sur lequel il faut ajouter 9 000 € de frais de notaire.
Il engage 5 000 € de travaux qu’il réalise lui-même. Une fois l’opération réalisée, sa valeur sur le marché immobilier est estimée à 130 000 €.

S’il vend à l’issue de la réalisation des travaux,
la première année de détention son prix d’acquisition est de 109 000 €

Il devra payer 7 350 € de taxe sur plus-value (35 % x (130 000 € – 109 000 €))
Il réalise un gain net de 8 650 € (130 000 – 100 000 – 9 000 – 5 000 – 7 350)


S’il vend à partir de 5 ans de détention,
Il bénéficie d’un forfait travaux correspondant à 15 % de son prix d’acquisition,
sans avoir à justifier de la réalisation des dits travaux d’entretien

Il devra payer 2 100 € de taxe sur plus-value (35 % x (130 000 € – 100 000 – 9 000 – 15 000
Il réalise un gain net de 13 900 € (130 000 – 100 000 – 9 000 – 5 000 – 2 100)
Il aura également pu louer l’appartement, ce qui lui aura permit de rembourser une partie du prêt

Ne pas négliger le coût d’opportunité !

Si vous avez choisi d’investir dans l’immobilier, ce n’est pas pour jouer au Monopoly. Votre but n’est pas d’acheter toutes les maisons de la Rue.
Votre objectif c’est de multiplier votre investissement de départ. Vous devez avoir un objectif.
Si votre objectif est de transformer 1 € en 1,5 € et que vous l’atteignez, vous aurez augmenté votre capital de + 50 %.

Il existe des effets de levier

L’astuce, c’est de jongler avec ces effets positifs.
Je reprends l’exemple de Paul qui a acheté un appartement d’une valeur de 200 000 €.
Il arrive au terme de son crédit immobilier. Il a le choix de :

continuer à percevoir ses loyers de 850 €,
ou de revendre l’appartement est d’encaisser 200 000 €.

Hypothèse 1 : il continue de percevoir ses loyers de 850 €,
sur lequel il lui reste 400 € net / mois, après abattements des charges et impôts.

La rentabilité est de 2,4% (400 € x 12 / 200 000)
Cela lui fait un complément de revenus. C’est toujours mieux que de placer son argent en banque.

Hypothèse 2 : il revend son appartement 200 000 € pour réinvestir.
Sa décision lui appartient. Elle diffère pour chacun d’entre nous, suivant les objectifs que l’on s’est fixé, qui dépendent du temps et de l’énergie que l’on souhaite y employer.

Personnellement, j’ai toujours réinvesti et j’ai ainsi pu accéder à la propriété 5 fois en 12 années.
Jamais, je n’aurai imaginé au moment de mon premier achat immobilier être capable d’accéder à une maison. Et pourtant, j’en ai eu 2 en même temps.

Comment ne pas rater l’AFFAIRE ?

Toute opération d’investissement engagera soit une partie de votre apport, soit une partie de votre capacité financière. Et cela aura pour effet de vous freiner lors d’une nouvelle acquisition.
En effet, la banque résonne en taux d’endettement, généralement 35 % et n’acceptera d’aller plus haut que si vous avez des disponibilités bancaires que vous conservez, pour supporter des éventuels imprévus (impayés de loyer et travaux).
La banque prend également en compte une partie seulement des revenus locatifs à hauteur de 70 %, considérant que vous aurez des charges en face, l’imposition de ses revenus notamment. Il donc très difficile que la banque vous accorde un prêt sur la base suivante, sans rien mettre dans la balance de votre côté :
Mensualité du prêt = Montant du loyer à percevoir

Car si la mensualité du prêt est équivalent à 100, le revenu locatif à percevoir n’est pris en compte qu’à hauteur de 70.

Les 30 % restants seront donc déduit de vos autres revenus.

Si vous êtes donc déjà à 35 % d’endettement sur la base de calcul de la banque. Il vous sera difficile de faire financer un nouvel investissement, à moins que l’investissement génère un revenu locatif supérieur de 50 % à la mensualité du prêt nécessaire au financement.

Ici : Mensualité du prêt base 100 < Montant du loyer à percevoir 150 x 70 % = 105

Sur cette base, la banque acceptera un financement total.

La plus-value immédiate générée sur une opération d’achat/revente

Il se peut que le bien que vous convoitez puisse avoir une valeur achat-revente plus importante que son prix d’acquisition, en cas de revente par lot ou en division notamment ou après avoir réalisé des travaux. Mais peut être que sa valeur locative n’est pas suffisamment attrayante pour le banquier.

Dans ce cas, il vous faudra avoir une réserve d’argent à injecter en apport pour diminuer le montant du prêt et ainsi rester dans votre capacité d’endettement
ou ne pas être au maximum de votre taux d’endettement avant l’acquisition de sorte de pouvoir assumer la … avec vos autres revenus. Les banques n’apprécient pas de financer un bien qui sera revendu dans l’année à venir, car vous lui faites porter à elle seule le risque et elle ne gagne de l’argent que sur la durée de remboursement de prêt. Les taux d’intérêt étant particulièrement bas en ce moment. Je vois souvent des investir se plaindre que la banque se paie sur les frais de dossier, oubliant que la somme empruntée est colossale, il s’agit de plusieurs centaines de milliers d’euros.
L’argument de vendre votre projet d’achat/revente avec une marge bénéficiaire est très mal vu par les conseillers bancaires, qui peuvent se faire sanctionner par leur direction pour avoir prêter leur concours à ce type d’opération pour un particulier. La hiérarchie estimant que leur collaborateur fait prendre un risque à la banque, peut être par le biais d’une relation amicale entre le conseiller et son client. Si vous avez ce projet en tête, cela vous desservira d’en parler à votre conseiller.
C’est la cerise sur le gâteau, ne la partagez pas.

L’investissement immobilier est un formidable levier pour
à court terme, accéder à la propriété et profiter d’effets d’opportunité pour engranger des liquidités,
à long terme, se constituer un patrimoine, des revenus locatifs.

Je considère que l’immobilier est un investissement comme les autres qui répond à la même règle de base. Il faut investir dans ce que l’on connait. Je ne me vois pas investir dans les crypto-monnaie ou dans la bourse, car je n’y connais rien et cela ne m’intéresse pas. C’est évident j’y perdrai mon investissement de départ.
Si je peux vous donner un bon conseil, c’est d’investir proche de chez vous.
Vous connaissez les spécificités de votre secteur : les atouts comme les inconvénients de votre situation géographique, car vous vivez à proximité. Quels sont les commerces et les équipements proches ? Ce n’est pas un saut dans l’inconnu. Et vous aurez plus de chance, de trouver des locataires qui ont des points communs avec vous.

Découvrez, dans mes prochains articles consacrés à INVESTIR DANS L’IMMOBILIER, mes astuces pour préparer votre futur investissement dans les meilleures conditions.
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